Alquiler con Opción de Compra entre Particulares: Ventajas Fiscales y Guía Completa para Propietarios

¿Cómo Funciona el Alquiler con Opción de Compra?

El alquiler con opción de compra es una fórmula en la cual el propietario y el inquilino acuerdan que, después de un periodo determinado, el inquilino podrá adquirir la vivienda a un precio previamente establecido. Durante el tiempo que dure el contrato de alquiler, las cuotas abonadas se consideran pagos a cuenta del precio de venta, facilitando así el financiamiento para el comprador y generando beneficios para el propietario.

Por ejemplo, se puede pactar un periodo de cuatro años de alquiler, tras el cual el inquilino tendrá el derecho de adquirir la vivienda a un precio previamente acordado.

Beneficios Fiscales para el Propietario en el IRPF

Reducción por Alquiler en el IRPF

Si el propietario alquila la vivienda con opción de compra y esta se destina como vivienda permanente del inquilino, las rentas recibidas califican como rendimientos del capital inmobiliario. Gracias a ello, el propietario puede aplicar una reducción en el IRPF, que puede oscilar entre el 50% y el 90% del rendimiento neto del alquiler, según la situación de la propiedad:

• Reducción básica del 50% para la mayoría de los casos.
• Reducciones superiores del 60%, 70% o 90% en caso de alquileres en zonas tensionadas o propiedades rehabilitadas.

A partir de 2024, las nuevas formalizaciones de alquiler de vivienda verán una reducción ajustada del 60% al 50%, lo que debe considerarse al proyectar la rentabilidad del alquiler.

Tributación en Caso de Venta de la Vivienda

Al final del contrato de alquiler, si el inquilino ejerce la opción de compra, el propietario debe declarar una ganancia patrimonial en el IRPF. La ventaja de este modelo reside en que los alquileres percibidos, que se consideran pagos a cuenta del precio de venta, permiten reducir el precio de venta declarado y, por lo tanto, la ganancia patrimonial. Esto resulta en un menor importe a tributar en el IRPF.

Por ejemplo, si un propietario vende en 2028 una vivienda alquilada con opción de compra desde 2024 por 300.000 euros, habiendo percibido 43.200 euros en alquileres como pagos a cuenta, obtendría los siguientes resultados fiscales:

1. Sin alquiler previo: Ganancia patrimonial de 130.000 euros con un coste de IRPF de hasta 28.780 euros.
2. Con alquiler y reducción del 50% en IRPF: Ganancia patrimonial de 86.800 euros y un coste de IRPF de 25.189 euros.

La diferencia en tributación resulta favorable al haber aplicado las reducciones en el IRPF gracias al alquiler previo.

Duración del Contrato de Alquiler con Opción de Compra

Es importante considerar el tiempo mínimo de alquiler en un contrato con opción de compra. En general, la legislación establece que los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda al menos cinco años, pero se puede pactar un plazo menor para la opción de compra, por ejemplo, cuatro años. Esto permite que, si el inquilino decide no comprar, el propietario pueda rescindir el contrato y disponer nuevamente del inmueble para alquilarlo o venderlo.

La Fiscalidad de la Opción de Compra: ¿Cómo Declarar la Prima de Opción?

En muchos casos, se pacta con el inquilino un precio por la opción de compra, conocido como prima. Esta cantidad representa un incentivo para el inquilino, ya que si decide no ejercer la opción, perdería este importe. En cuanto a su fiscalidad:

• Declaración de la prima: El propietario debe declarar la prima recibida como una ganancia patrimonial en la base del ahorro del IRPF, tributando entre un 19% y un 28%.
• Deducción en la venta: En caso de que se ejecute la opción de compra, el importe de la prima se deduce del precio de venta de la vivienda, reduciendo así la ganancia patrimonial y el importe a tributar en el IRPF.

Los gastos relacionados con la constitución de la opción de compra, como pagos al agente inmobiliario o notario, pueden deducirse de la prima recibida.

Consideraciones Fiscales para el Comprador

Incremento del Valor de Adquisición

Para el comprador, las cantidades abonadas por la prima de opción y las cuotas de alquiler a cuenta del precio final incrementan el valor de adquisición de la vivienda. En caso de vender la vivienda en el futuro, esto permite declarar una menor ganancia patrimonial en el IRPF, ya que el valor de adquisición será mayor y, por ende, el beneficio neto a declarar será menor.

Exención por Reinversión de la Ganancia Patrimonial

Si la vivienda constituye la residencia habitual del comprador, la ganancia patrimonial generada por la venta puede quedar exenta de tributación si el importe obtenido se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años.

Sin embargo, si la adquisición de la vivienda se ha realizado a través de un alquiler con opción de compra, pueden surgir dudas en cuanto al cómputo de los tres años mínimos de residencia habitual necesarios para aplicar la exención. Según Hacienda, este plazo debe contarse desde el momento en que el comprador se convierte en propietario.

Consejos para una Gestión Fiscal Eficiente en el Alquiler con Opción de Compra

1. Aprovechar las reducciones fiscales en el alquiler: Si el inquilino destina la vivienda a residencia habitual, aplica la reducción en el rendimiento del capital inmobiliario para minimizar el impacto en el IRPF.
2. Establecer la prima de opción: Pacta una prima adecuada y considera su impacto fiscal en el año de formalización.
3. Revisar la normativa actualizada: La normativa sobre deducciones y exenciones fiscales en el IRPF puede cambiar; por ello, mantente informado sobre las leyes y disposiciones vigentes.
4. Consultar a un asesor fiscal: Un profesional puede ayudarte a optimizar la estructura del contrato y a cumplir con todas las obligaciones fiscales de manera correcta y rentable.

Maximiza las Ventajas del Alquiler con Opción de Compra

El alquiler con opción de compra entre particulares es una excelente estrategia para los propietarios que desean vender su vivienda y aprovechar, a su vez, los beneficios fiscales. Al estructurar correctamente el contrato y comprender las implicaciones fiscales, puedes minimizar el impacto en el IRPF y obtener un ingreso constante mientras se concreta la venta del inmueble.