Fiscalidad en la liquidación de sociedades con inmuebles

La disolución de una sociedad suele imaginarse como un procedimiento relativamente sencillo: se pagan las deudas pendientes, se reparten los bienes entre los socios y se cierra definitivamente la empresa.

Sin embargo, cuando el patrimonio social incluye viviendas, locales, solares, terrenos rústicos u otros inmuebles, la liquidación puede convertirse en una de las operaciones fiscalmente más delicadas de la vida de una empresa.

No estamos ante un simple reparto interno entre socios.

Desde el punto de vista tributario, la adjudicación de un inmueble con motivo de la liquidación de una sociedad puede producir consecuencias en varios impuestos al mismo tiempo. Puede afectar al Impuesto sobre Sociedades, al IVA, al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades de los socios y, en determinados supuestos, a la plusvalía municipal.

Para las pymes y sociedades familiares de Mallorca, donde es habitual que una empresa acumule durante años locales, viviendas, solares o terrenos, esta cuestión tiene una importancia especial.

La idea fundamental es clara: antes de disolver una sociedad hay que calcular cuánto costará fiscalmente hacerlo.

Una liquidación societaria no es fiscalmente neutra

Cuando una sociedad se disuelve, debe realizar sus activos, pagar a sus acreedores y entregar a los socios el patrimonio que resulte de la liquidación.

Ese patrimonio puede distribuirse en dinero, pero también mediante bienes.

Por ejemplo, imaginemos una sociedad mallorquina participada por dos socios que posee:

• una vivienda;

• una plaza de aparcamiento;

• un solar;

• y una finca rústica.

Al liquidarse, uno de los socios recibe la vivienda y el aparcamiento, mientras que el otro recibe el solar y la finca.

Desde una perspectiva económica, podría parecer un reparto equivalente del patrimonio común. Fiscalmente, sin embargo, se están transmitiendo bienes desde la sociedad a sus socios.

Esa transmisión debe analizarse impuesto por impuesto.

1. La sociedad puede tributar en el Impuesto sobre Sociedades

Uno de los errores más frecuentes consiste en valorar los inmuebles por el importe que figura en la contabilidad de la empresa.

Ese valor contable no tiene por qué coincidir con su valor de mercado.

Cuando una sociedad entrega bienes a sus socios como consecuencia de su disolución, la normativa del Impuesto sobre Sociedades obliga, con carácter general, a valorar esos elementos por su valor de mercado.

La sociedad debe comparar:

• el valor fiscal o contable del inmueble;

• con su valor de mercado en el momento de la adjudicación.

Si el valor de mercado es superior, se genera una renta positiva que debe integrarse en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades.

Un ejemplo sencillo

Supongamos que una sociedad adquirió un local hace años por 180.000 euros y que, después de aplicar las amortizaciones correspondientes, su valor fiscal es de 130.000 euros.

En el momento de la liquidación, el valor de mercado del inmueble asciende a 300.000 euros.

La adjudicación puede generar para la sociedad una renta fiscal de:

300.000 – 130.000 = 170.000 euros

Ese beneficio no aparece porque la sociedad haya cobrado dinero. Aparece porque ha transmitido un activo cuyo valor actual es superior a su valor fiscal.

Este punto resulta especialmente relevante en Mallorca, donde numerosos inmuebles empresariales o familiares han experimentado importantes revalorizaciones durante las últimas décadas.

Una sociedad puede no disponer de liquidez y, aun así, tener que pagar una cantidad considerable por el Impuesto sobre Sociedades.

El problema de pagar impuestos sin recibir dinero

Cuando una empresa vende un inmueble a un tercero, recibe un precio con el que puede afrontar los impuestos derivados de la operación.

En una adjudicación a los socios no siempre existe esa entrada de efectivo.

La sociedad entrega el inmueble, reconoce fiscalmente la posible plusvalía y debe pagar el impuesto correspondiente, pero puede carecer de tesorería suficiente para hacerlo.

Por eso, el coste fiscal debe estimarse antes de aprobar la liquidación.

En ocasiones será necesario:

• vender previamente algún activo;

• reservar liquidez;

• aplazar determinadas decisiones;

• o estudiar una alternativa societaria distinta.

Cerrar la sociedad primero y calcular después suele ser una mala estrategia.

2. La adjudicación de los bienes puede estar sujeta al IVA

La entrega de inmuebles a los socios como consecuencia de la disolución de una sociedad puede tener la consideración de entrega de bienes a efectos del IVA.

Esto significa que no debe darse por supuesto que, por tratarse de un reparto entre socios, la operación queda fuera del impuesto.

La tributación dependerá, entre otras cuestiones, de:

• la naturaleza del inmueble;

• su antigüedad;

• si se trata de una primera o segunda entrega;

• el uso que haya tenido;

• la actividad de la sociedad;

• la posible aplicación de una exención;

• y la posibilidad de renunciar a esa exención.

Las adjudicaciones no dinerarias realizadas durante la liquidación de una entidad tienen, con carácter general, la consideración de entregas de bienes a efectos del IVA.

Primera entrega de una edificación

Cuando se transmite una edificación nueva en las condiciones exigidas por la normativa, la operación puede quedar sujeta y no exenta de IVA.

La sociedad tendría que repercutir el impuesto correspondiente al socio adjudicatario.

Esto puede producir una situación incómoda: el socio recibe un inmueble, pero debe aportar el dinero necesario para atender el IVA de la operación.

Segunda entrega de una edificación

Las segundas y posteriores entregas de edificaciones suelen estar sujetas pero exentas de IVA.

Ahora bien, que una operación esté exenta de IVA no significa necesariamente que esté libre de tributación indirecta.

Puede entrar en juego la modalidad de Operaciones Societarias del ITP y AJD y debe analizarse también la posible compatibilidad con otros conceptos tributarios.

Además, cuando se cumplen los requisitos legales, podría estudiarse la renuncia a la exención del IVA. Esa decisión no debe tomarse automáticamente, porque puede alterar la tributación del socio, el derecho a deducir el impuesto y la aplicación de Actos Jurídicos Documentados.

3. La disolución tributa por Operaciones Societarias

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados no es un único impuesto homogéneo. Incluye tres modalidades distintas:

• Transmisiones Patrimoniales Onerosas;

• Operaciones Societarias;

• Actos Jurídicos Documentados.

La disolución de una sociedad está sujeta a la modalidad de Operaciones Societarias.

En este caso, los sujetos pasivos son, con carácter general, los socios que reciben los bienes o derechos.

La base imponible viene determinada por el valor de los bienes y derechos adjudicados, sin que puedan descontarse automáticamente los gastos o las deudas que pudieran existir.

La disolución de sociedades se encuentra entre las operaciones sujetas a Operaciones Societarias y, en este supuesto, los contribuyentes son los socios por los bienes y derechos recibidos.

Por tanto, cada socio debe conocer:

• qué bienes recibe;

• cuál es su valor fiscal;

• qué cuota le corresponde;

• y qué obligaciones de autoliquidación deberá cumplir.

Cuidado con confundir Operaciones Societarias y Transmisiones Patrimoniales

Una misma operación no puede calificarse arbitrariamente de distintas maneras.

La relación entre IVA, Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones Societarias y Actos Jurídicos Documentados está sometida a reglas de compatibilidad e incompatibilidad.

Como regla general, el IVA y la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas son incompatibles. Sin embargo, el IVA puede coexistir en determinadas operaciones con Actos Jurídicos Documentados o con Operaciones Societarias.

Esto obliga a analizar la operación completa.

No basta con concluir que un inmueble está exento de IVA para decidir automáticamente que tributará por Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

En una liquidación societaria, la modalidad de Operaciones Societarias tiene un papel específico que debe considerarse antes de determinar el tratamiento definitivo.

4. El socio también puede obtener una ganancia o una pérdida

La liquidación no solo produce efectos fiscales para la sociedad.

También puede generar una renta para cada socio.

El socio debe comparar, de forma simplificada:

• el valor de los bienes y derechos recibidos;

• con el valor fiscal de su participación en la sociedad.

Si recibe bienes por un valor superior al coste fiscal de sus participaciones, puede obtener una ganancia patrimonial o una renta sujeta a tributación.

Si el socio es una persona física, la diferencia puede afectar a su IRPF.

Si el socio es otra sociedad, el resultado deberá analizarse en su propio Impuesto sobre Sociedades.

Ejemplo

Un socio adquirió sus participaciones por 100.000 euros.

En la liquidación recibe un inmueble valorado en 280.000 euros.

Sin entrar en otros ajustes, gastos o particularidades, existe una diferencia económica de 180.000 euros que puede tener consecuencias fiscales para el socio.

Por tanto, una misma revalorización puede producir efectos en dos niveles:

1. En la sociedad que adjudica el inmueble.

2. En el socio que recibe el bien a cambio de la cancelación de su participación.

Esta doble dimensión explica por qué la factura fiscal de una liquidación puede ser mucho mayor de lo esperado.

5. La plusvalía municipal tampoco debe olvidarse

Cuando se adjudican terrenos urbanos o inmuebles urbanos, puede devengarse el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido habitualmente como plusvalía municipal.

Se trata de un tributo municipal que grava, cuando se cumplen sus requisitos, el incremento de valor experimentado por el terreno urbano durante el periodo de tenencia.

El análisis debe realizarse inmueble por inmueble.

No será igual:

• una vivienda urbana en Palma;

• un local en Inca;

• un solar en Manacor;

• una plaza de aparcamiento;

• o una finca clasificada como rústica.

También será necesario determinar si realmente ha existido incremento de valor y qué método de cálculo resulta aplicable.

En sociedades con varios inmuebles situados en municipios diferentes, pueden existir además distintas administraciones locales implicadas.

6. Los valores elegidos deben poder defenderse

En las liquidaciones societarias existe una tentación comprensible: asignar valores reducidos a los inmuebles para disminuir la tributación.

Es una estrategia peligrosa.

Los valores utilizados deben guardar relación con el valor de mercado y ser coherentes en todos los impuestos afectados.

No resulta razonable utilizar:

• un valor para el balance de liquidación;

• otro para el Impuesto sobre Sociedades;

• otro para Operaciones Societarias;

• y otro diferente para la tributación del socio,

salvo que exista una justificación jurídica y económica sólida.

Además, en las operaciones inmobiliarias pueden intervenir el valor de referencia, las tasaciones, los valores comprobados por la Administración y otras reglas específicas.

Por eso, cuando el patrimonio es relevante, una tasación independiente puede ser una inversión útil.

No elimina el riesgo de comprobación, pero ayuda a documentar cómo se ha determinado el valor utilizado.

7. El reparto también puede generar conflictos entre socios

El problema no es exclusivamente fiscal.

Dos lotes de inmuebles que parecen equivalentes sobre el papel pueden no serlo en la práctica.

Una vivienda alquilada puede proporcionar rentas inmediatas. Un solar puede tener un elevado valor potencial, pero carecer de liquidez. Una finca rústica puede estar sujeta a limitaciones urbanísticas. Un local puede exigir reformas o tener gastos comunitarios elevados.

Para que el reparto sea equilibrado deben considerarse:

• el valor de mercado;

• las cargas existentes;

• la rentabilidad;

• la liquidez;

• el coste fiscal asociado;

• los gastos de mantenimiento;

• y las posibilidades reales de venta.

Un socio podría recibir un lote de mayor valor bruto, pero también asumir una carga tributaria o unos costes mucho más elevados.

La fiscalidad debe formar parte de la negociación entre los socios, no aparecer después de firmar la escritura.

8. ¿Conviene siempre disolver la sociedad?

No necesariamente.

Cuando existe un patrimonio inmobiliario importante, antes de aprobar la disolución deberían estudiarse distintas alternativas.

Venta de los inmuebles antes de liquidar

La sociedad vende los bienes, paga los impuestos correspondientes y distribuye posteriormente el dinero.

Esta opción puede simplificar el reparto y aportar liquidez, aunque no elimina la tributación.

Adjudicación directa a los socios

Permite que los socios conserven los inmuebles, pero puede concentrar varios impuestos en un mismo momento y generar un problema de tesorería.

Mantenimiento de la sociedad

En algunos casos, mantener temporalmente la entidad puede ser más razonable que liquidarla inmediatamente.

No obstante, implica seguir asumiendo obligaciones contables, fiscales y mercantiles.

Operación de reestructuración

Dependiendo del caso, podría estudiarse una escisión, una separación de activos o alguna otra operación societaria.

Estas alternativas requieren una verdadera justificación económica. No deben diseñarse únicamente para obtener una ventaja fiscal.

Venta de las participaciones

La transmisión de las participaciones puede ser otra opción, aunque su viabilidad depende de la existencia de un comprador y de la composición patrimonial de la sociedad.

Ninguna alternativa es universalmente mejor.

La decisión debe basarse en una simulación comparativa que incluya todos los impuestos y costes.

9. La importancia de planificar la liquidación con antelación

Una buena planificación debería comenzar antes de convocar la junta que aprobará la disolución.

El proceso recomendable incluye, al menos, las siguientes fases.

Inventario jurídico y fiscal

Hay que identificar todos los activos, deudas, cargas, contratos y contingencias de la sociedad.

Revisión de cada inmueble

Debe comprobarse:

• fecha y precio de adquisición;

• amortizaciones practicadas;

• valor fiscal;

• valor de mercado;

• valor de referencia, cuando proceda;

• situación registral;

• uso actual;

• contratos de alquiler;

• clasificación urbana o rústica;

• IVA soportado y deducido;

• y posibles regularizaciones pendientes.

Simulación por impuestos

Conviene calcular separadamente:

• Impuesto sobre Sociedades de la entidad;

• IVA;

• Operaciones Societarias;

• tributación de cada socio;

• plusvalía municipal;

• gastos notariales y registrales;

• y costes profesionales.

Evaluación de la liquidez

Hay que determinar quién aportará el dinero necesario para pagar los impuestos y en qué momento.

Documentación de los valores

Los criterios de valoración deben estar suficientemente justificados.

Comparación de alternativas

Antes de ejecutar la liquidación, debe compararse con otras vías posibles.

10. Un ejemplo global

Pensemos en una sociedad familiar de Mallorca que posee dos inmuebles:

• un local con valor fiscal de 120.000 euros y valor de mercado de 320.000 euros;

• una vivienda con valor fiscal de 150.000 euros y valor de mercado de 400.000 euros.

El valor total de mercado asciende a 720.000 euros.

La diferencia conjunta entre valor de mercado y valor fiscal es de:

720.000 – 270.000 = 450.000 euros

Esa diferencia puede generar una renta en el Impuesto sobre Sociedades.

Además:

• deberá analizarse el IVA de cada adjudicación;

• los socios pueden tributar por Operaciones Societarias;

• cada socio deberá calcular la renta derivada de la liquidación;

• podría devengarse plusvalía municipal;

• y existirán gastos notariales, registrales y de asesoramiento.

Lo que inicialmente parecía un reparto patrimonial puede convertirse en una operación con un coste fiscal elevado y con obligaciones para varias personas.

El verdadero riesgo no es pagar impuestos, sino descubrirlos demasiado tarde

La liquidación de una sociedad con patrimonio inmobiliario no debe improvisarse.

El problema no reside únicamente en que intervengan varios impuestos. La dificultad está en que todos ellos se relacionan entre sí, utilizan reglas de valoración diferentes y pueden afectar tanto a la empresa como a cada uno de los socios.

Para las pymes y empresas familiares de Mallorca, la mejor recomendación es sencilla: antes de aprobar la disolución, hay que elaborar una fotografía fiscal completa de la operación.

Una simulación previa permite:

• anticipar el coste;

• evitar problemas de liquidez;

• distribuir los bienes con mayor equilibrio;

• documentar correctamente los valores;

• y comparar alternativas más eficientes.

Cerrar una sociedad no consiste simplemente en entregar las llaves de los inmuebles a los socios.

Consiste en ordenar correctamente el final de una actividad empresarial y evitar que una decisión aparentemente sencilla termine generando un susto fiscal de gran magnitud.

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