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Adquirir una vivienda nueva conlleva el pago de IVA. Sin embargo, si planea destinar la vivienda al alquiler, existen alternativas que le permitirán deducirse el IVA soportado por dicha compra. En este artículo, exploraremos las opciones disponibles para lograr esta deducción, así como los pasos necesarios para asegurar que todo se realice de manera correcta y legal.
Alternativas para Deducirse el IVA
Alquiler de Vivienda con IVA
Al adquirir una vivienda para alquilarla, soportará un IVA del 10%. No obstante, dado que el alquiler de viviendas está exento de IVA, no podrá deducirse el impuesto soportado a menos que destine el inmueble a una actividad de arrendamiento con IVA. Algunas de estas actividades que permiten repercutir IVA incluyen:
Alquiler a Empresas
Alquilar la vivienda a empresas que la utilizarán en su actividad profesional, como un despacho de abogados, permite repercutir el IVA y deducirse el impuesto soportado.
Alquiler a Agencia Inmobiliaria
Ceder la vivienda a una agencia inmobiliaria para que la subarriende, común en alquileres de apartamentos a turistas, también permite deducirse el IVA.
Alquiler con Servicios Hoteleros
Alquilar la vivienda a particulares de forma temporal, ofreciendo servicios de hostelería (limpieza diaria, cambio periódico de ropa de cama o baño, servicio de desayuno o cena), permite repercutir IVA y deducir el impuesto soportado.
Pasos para la Deducción del IVA
Alta en Hacienda
Para que Hacienda acepte la deducción del IVA, debe demostrar que desde el momento de la compra su intención era destinar la vivienda a alguna de las actividades mencionadas. Es crucial darse de alta en Hacienda y comenzar los trámites necesarios para llevar a cabo la actividad, como firmar un precontrato con una agencia inmobiliaria arrendataria o solicitar permisos necesarios en el ayuntamiento para utilizar la vivienda como turística.
Regularización del IVA en Alquiler Posterior sin IVA
Si más adelante decide cambiar el destino de la vivienda y alquilarla a particulares, el proceso de regularización del IVA dependerá del tiempo transcurrido desde la compra:
Después del Período de Regularización
Si alquila la vivienda sin IVA una vez transcurrido el período de regularización de bienes de inversión (el año en que empieza a alquilar con IVA más los nueve años naturales siguientes), el IVA deducido inicialmente será correcto y no deberá hacer nada.
Antes del Fin del Período de Regularización
Si comienza a alquilar la vivienda sin IVA antes de que termine el período de regularización, deberá aplicar la regularización de bienes de inversión. Esto implica devolver a Hacienda parte del IVA deducido inicialmente.
Ejemplo Práctico
Supongamos que adquiere una vivienda en 2024 por 250.000 euros más 25.000 euros de IVA y ese mismo año la alquila con IVA a una agencia inmobiliaria que la subarrienda a turistas. Podrá deducirse dicho impuesto y solicitar su devolución. Sin embargo, si en 2030 rescinde el contrato con la inmobiliaria y empieza a alquilar la vivienda directamente a particulares, deberá realizar las siguientes regularizaciones hasta 2033:
| Año | Prorrata | Regularización | IVA a devolver |
| 2030 | 25% | Sí (2) | 1.875 |
| 2031 | 0% (1) | Sí | 2.500 |
| 2032 | 0% | Sí | 2.500 |
| 2033 | 0% | Sí | 2.500 |
Desde 2031, todos los alquileres van sin IVA y la prorrata es del 0%. La prorrata aplicable en 2030 y años siguientes difiere en más de 10 puntos de la de 2024 (que era del 100%), por lo que es necesario regularizar parte del IVA deducido por la compra.
Conclusión
Para deducirse el IVA soportado por la compra de una vivienda destinada al alquiler, es esencial destinar la propiedad a actividades que permitan repercutir IVA, como alquilar a empresas, agencias inmobiliarias o particulares con servicios hoteleros. Además, debe darse de alta en Hacienda y cumplir con los trámites necesarios para demostrar su intención desde el inicio. En caso de cambiar el destino del alquiler a uno exento de IVA, deberá regularizar el impuesto deducido según corresponda al período de inversión.
Recomendación Final
Para maximizar los beneficios fiscales y evitar problemas con Hacienda, considere alquilar su vivienda a una empresa o agencia inmobiliaria, o arriéndela a particulares ofreciendo servicios hoteleros. Así, podrá repercutir el IVA por el arrendamiento y deducirse el impuesto soportado por la compra de la vivienda, optimizando su inversión.
