IVA en reformas de viviendas: posibles cambios legales

El IVA y las Obras: ¿10% o 21%? Depende…

Primero, aclaremos el terreno de juego: si hablamos de obras de rehabilitación, el tipo del 10% se aplica sin importar quién las contrate. Sí, incluso si lo hace una empresa. ¿Por qué? Porque la ley así lo contempla, siempre que:

• Más del 50% del coste se destine a elementos estructurales, fachadas, cubiertas, o trabajos muy, muy parecidos.
• El coste total de las obras supere el 25% del valor del edificio (ojo: excluido el suelo).

¿Y qué pasa con la inversión del sujeto pasivo? Pues que, si quien promueve las obras es empresario, debe autorrepercutirse el IVA del 10%. Si es un particular, la constructora repercute el IVA como de costumbre. Hasta aquí, fácil… ¿no?

Las Reformas: Ahí empieza el jaleo

Cuando lo que hacemos son obras de reforma (no de rehabilitación), la cosa se complica. De entrada, el IVA es del 21%. Pero… (siempre hay un pero), puede reducirse al 10% si se cumplen tres requisitos:

1. El cliente debe ser una persona física que no actúe como empresario, o una comunidad de propietarios.
2. La vivienda debe tener más de dos años de antigüedad.
3. El coste de los materiales aportados no puede superar el 40% del precio total de la obra.

Aquí, por cierto, el cálculo del 40% no es trivial. Da igual lo que facture el contratista al cliente; lo que importa es lo que a él realmente le costaron esos materiales. Así que, si mete un margen comercial al facturarlos, eso no cuenta para el límite.

Un ejemplo rápido: si un carpintero pone parqué por 5.000€, con 2.400€ en materiales, pero realmente le costaron 1.900€, entonces el 38% del precio son materiales… ¡y podemos aplicar el 10%! 🎯

¿Y si contrata el arrendador o la aseguradora?

Ahora llegamos al meollo del problema. ¿Quién contrata la obra? Según el criterio actual de Hacienda (y de algunos tribunales), sólo se puede aplicar el 10% si quien contrata es el particular que vive en la casa. No vale que la obra la contrate:

• Un arrendador (aunque sea persona física).
• Una aseguradora que paga reparaciones.

¿Conclusión? Si quien encarga las obras es un casero o una aseguradora, toca aplicar 21% de IVA. Fin de la discusión… ¿o no?

Porque, ojo: si la aseguradora simplemente reembolsa a la comunidad o al particular (y son ellos quienes contratan la obra), entonces sí podemos aplicar el 10%. Hay matices importantes.

¿Estamos todos de acuerdo? Pues no

Las aseguradoras no están nada contentas. Reclaman que lo que debe importar no es quién firma el contrato, sino quién disfruta realmente de las obras: el inquilino, el dueño que vive allí, la comunidad. Vamos, el usuario final de la vivienda.

Y argumentos no les faltan:

• Normativa europea: La Directiva 2006/112/CE no exige que el contratista sea el residente, sólo que sean «renovaciones y reparaciones de viviendas particulares».
• Casos admitidos: Hacienda ya ha permitido el 10% en obras pagadas por el Estado para viviendas de la Guardia Civil o para asociaciones de viviendas sociales.

¿Entonces por qué tanta rigidez cuando hablamos de arrendadores o aseguradoras?

Tribunal Supremo: La partida no ha terminado

Pues bien, el tema ha llegado nada menos que al Tribunal Supremo. Una aseguradora ha decidido plantarse, y el Supremo ha admitido a trámite el recurso. Esto, por sí solo, ya es una señal: hay dudas razonables. Y en este contexto:

• Si alguien ha facturado el 10% en lugar del 21%, no puede ser sancionado. 🎉
• Si el Supremo falla a favor de las aseguradoras, abrirá la puerta a que arrendadores también reclamen la devolución del IVA pagado de más.

En resumen:

Hoy por hoy, lo más prudente sigue siendo facturar al 21% si el contratante es arrendador o aseguradora. Pero… ¡esto puede cambiar! Si tienes casos pendientes o estás facturando reformas, mantente alerta: el escenario podría virar en cualquier momento.