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En la práctica diaria de asesoramiento fiscal, nos encontramos con una situación cada vez más frecuente: la liberación de un deudor hipotecario. Ya sea por una separación, una reestructuración financiera o un acuerdo entre particulares y entidades bancarias, la figura de «salir del préstamo» puede parecer sencilla. Pero lo cierto es que esta operación, más allá de la lógica emocional o patrimonial, tiene un impacto tributario que muchos desconocen… hasta que llega la liquidación del impuesto.
¿Qué es la liberación de un deudor hipotecario?
Se trata del proceso mediante el cual uno de los titulares de un préstamo hipotecario queda eximido de la obligación de seguir pagando. Es decir, ya no es responsable del crédito frente al banco. Las razones son múltiples: divorcios, reorganización de patrimonios, convenios entre partes o incluso decisiones unilaterales aceptadas por la entidad financiera.
Pero lo importante es esto: cuando hay una escritura pública de modificación del préstamo (como es el caso), hay impuestos. Y el más relevante es el temido ITP-AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados).
¿Por qué se paga el ITP-AJD en estos casos?
Porque así lo establece la normativa: toda escritura que se formaliza ante notario, se inscribe en el Registro de la Propiedad y tiene efectos económicos, debe tributar. Incluso si se trata de una pareja en régimen de gananciales que se divorcia. La ley es clara: la liberación de deuda no está exenta, salvo que estemos ante una disolución del condominio o liquidación de gananciales que no afecte al préstamo hipotecario.
Por tanto, si uno de los miembros de la pareja asume el 100% del préstamo, aunque se quede con la vivienda, deberá pasar por Hacienda y pagar.
¿Cuánto se paga?
Todo depende de:
La deuda pendiente.
La parte que asume el nuevo titular.
El tipo impositivo que fija cada comunidad autónoma (en Baleares, actualmente el 1% en la mayoría de los casos).
Ejemplo práctico en Mallorca:
Hipoteca pendiente: 120.000€
Parte del deudor liberado: 60.000€
Tipo aplicable: 1%
👉 Impuesto a pagar: 600€
Una cantidad nada desdeñable, especialmente si se suma a los costes de notaría, gestoría y Registro.
¿Y si el banco no acepta?
Sin el consentimiento del banco, no hay liberación real. Aunque los particulares firmen un acuerdo privado, la deuda sigue vinculando a todos los titulares registrales. Y lo que es más importante: no se genera obligación tributaria si no hay modificación registral, por lo que tampoco se paga ITP-AJD. Pero cuidado: el riesgo jurídico y financiero de mantener a alguien como deudor sin su consentimiento puede derivar en conflictos mayores.
¿Cuándo no se paga el ITP-AJD?
Afortunadamente, existen excepciones:
Cambios en el tipo de interés (de variable a fijo).
Ampliación del plazo del préstamo.
Subrogaciones (cambio de banco).
Estas operaciones están exentas si se limitan a esos aspectos y no implican una alteración en la responsabilidad de los deudores.
Conclusión: fiscalidad invisible que sale cara
La liberación de un deudor hipotecario no es una operación inofensiva desde el punto de vista fiscal. Para muchas pymes, autónomos o familias en reestructuración financiera, puede suponer un coste imprevisto si no se planifica adecuadamente.
Desde Consultax, te recomendamos:
✅ Estudiar bien el caso antes de firmar nada.
✅ Solicitar siempre el consentimiento expreso del banco.
✅ Consultar con un asesor fiscal para calcular el impacto exacto.
✅ Verificar si existe alguna vía legal de exención o reducción del impuesto.
Porque anticiparse es ahorrar.
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