Tratamiento Fiscal en el IRPF para Arrendamientos con Opción de Compra: Guía Completa

1. Definición del Arrendamiento con Opción de Compra

Antes de entrar en detalles fiscales, es crucial entender qué implica exactamente un arrendamiento con opción de compra. Este tipo de contrato permite al arrendatario residir en un inmueble durante un período establecido, con la opción (pero no la obligación) de comprar el inmueble al finalizar el período de arrendamiento. Este modelo es especialmente atractivo para quienes no están listos para comprometerse inmediatamente a la compra o necesitan tiempo para consolidar su capacidad financiera.

2. Tratamiento Fiscal de las Rentas del Arrendamiento

Según la Dirección General de Tributos, concretamente en la Consulta Vinculante nº V0032-24 de fecha 13/02/2024, se aborda cómo se deben tratar fiscalmente las rentas derivadas del arrendamiento de un inmueble con opción de compra. Si el contrato de arrendamiento en sí no se considera una actividad económica —esto ocurre cuando no existe al menos una persona contratada a jornada completa para gestionar la actividad—, los ingresos se clasificarán como rendimientos del capital inmobiliario.

Estos rendimientos se integran en la base imponible general del IRPF del arrendador, conforme lo establecido en el artículo 22.1 y el artículo 48 de la Ley 35/2006 del IRPF.

3. Fiscalidad en la Opción de Compra y la Posterior Venta

El acto realizar una opción de compra sobre un inmueble introduce un escenario diferente. La concesión de esta opción por parte del arrendador genera una ganancia patrimonial en el momento de la concesión. Además, si el arrendatario decide ejercer la opción de compra, el evento de la transmisión del inmueble por parte del arrendador constituye de nuevo una ganancia o pérdida patrimonial.

Estas ganancias deben calcularse considerando la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del inmueble, y deben ajustarse por cualquier mejora realizada, tal y como dicta el artículo 34 de la LIRPF. Importante destacar que, de acuerdo con el Tribunal Supremo en su sentencia del 21 de junio de 2022, las ganancias derivadas de la concesión de la opción de compra deben ser integradas en la base imponible del ahorro del IRPF.

4. Deducciones y Gastos Admisibles

Cuando se realiza la transmisión del inmueble, es crucial considerar los gastos deducibles y los tributos que pueden influir en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial. Según el artículo 35 de la LIRPF, del valor de transmisión se deben deducir los gastos y tributos inherentes a la venta que sean satisfechos por el transmitente.

5. Conclusiones Clave para el Arrendador

Como arrendador, es esencial:

• Mantener un registro detallado de todos los ingresos y gastos asociados al arrendamiento y a la eventual venta del inmueble.
• Consultar con un asesor fiscal para asegurar que todos los aspectos del contrato de arrendamiento y la opción de compra estén correctamente reflejados en la declaración de IRPF.
• Preparar y planificar las implicaciones fiscales que pueden surgir al ejercitar o conceder una opción de compra.

Conclusión

El entendimiento adecuado del régimen fiscal en arrendamientos de inmuebles con opción de compra es fundamental para la optimización fiscal y la toma de decisiones informadas. Esperamos que esta guía proporcione claridad y ayude tanto a arrendadores como a arrendatarios a navegar este complejo panorama fiscal con mayor confianza.