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En ocasiones, distintas operaciones inmobiliarias, que no necesariamente implican la compraventa de un bien, generan incertidumbre sobre la necesidad de tributar por Actos Jurídicos Documentados (AJD). Aquí abordaremos algunas de estas situaciones controvertidas…
Impuestos por Actos Jurídicos Documentados
Requisitos clave
Documento legal con AJD. Para que un documento requiera tributar por AJD en su modalidad de cuota variable, deben coincidir ciertos factores [LITP, art. 31.2]:
Inscribible: En primer lugar, el acto debe ser registrable en un registro público (Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles).
No incompatible:
La operación formalizada no debe estar sujeta a otro impuesto que sea incompatible con el AJD de cuota variable (como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el de Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas –TPO–).
Acto jurídico:
Además, el documento debe referirse a un acto que genere efectos jurídicos sustanciales, y no únicamente efectos meramente registrales.
Valuable:
Finalmente, el documento debe referirse a una cantidad o cosa valuable. Para este propósito, los tribunales entienden que el AJD de cuota variable debe calcularse solo sobre el valor económico del propio acto realizado, mientras que la Hacienda suele considerar que debe calcularse sobre el valor del objeto o derecho sobre el cual se realiza el acto.
Compraventa
Casos claros.
En una compraventa inmobiliaria, la obligación de pagar AJD y su cuantificación son claras: es una operación registrable en un registro público (el Registro de la Propiedad), tiene efectos jurídicos sustanciales (en este caso, un cambio de titularidad) y es valuable (el valor del inmueble transmitido).
¿Tributa por TPO? Por lo tanto, para determinar si dicha operación tributa por AJD, solo falta un dato: saber si la compraventa está gravada por TPO o por otro impuesto incompatible. En términos generales:
Si la operación tributa por TPO, dado que este es un impuesto incompatible con el AJD, no habrá tributación por este último. Por el contrario, si la operación está sujeta a IVA, ya que este es un impuesto compatible, el documento sí llevará AJD. En caso de tributar por AJD, la base imponible de dicho impuesto será el valor de referencia que el inmueble tenga asignado en la fecha de su transmisión.
Otras operaciones.
Sin embargo, existen otras operaciones inmobiliarias en las que no se produce ninguna transmisión y no es tan fácil determinar si hay o no tributación por AJD o calcular la base imponible del impuesto. A continuación, abordaremos cómo proceder en algunos supuestos polémicos…
Las operaciones inmobiliarias que suscitan polémica: obra nueva, cambios de uso y vinculaciones "Ob Rem"
Obras Nuevas
Cuando se lleva a cabo la construcción de una nueva edificación, al terminar la obra, se comparece ante el notario para obtener la «escritura de obra nueva». Este documento permite inscribir la obra en el Registro de la Propiedad.
La controversia aquí reside en determinar el valor real de coste de la obra nueva, que será la base imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), según el art. 70.1 del RITP. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su resolución del 20-09-2018, establece que la base imponible es el coste de ejecución de la obra, una interpretación diferente a la que mantenía Hacienda hace años, que consideraba todo el valor de mercado de la edificación.
Para este cálculo, puede emplearse el valor final tributado en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
Cambio de Uso
El cambio de uso de un inmueble (por ejemplo, de local comercial a vivienda) es otra situación que genera controversias. Según Hacienda, si el uso que se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad ya está registrado en el Catastro, el cambio de uso no tiene valor y, por lo tanto, no genera AJD, como se establece en la consulta V0075-17 de la DGT.
En cambio, si el nuevo uso no consta en el Catastro, el cambio de uso tiene valor, ya que supone una modificación del valor catastral del inmueble y está sujeto al AJD, de acuerdo con la consulta V1644-19 de la DGT.
Este criterio es debatible. Según algunos tribunales, como el TSJ Madrid en su sentencia del 21-02-2014, los cambios de uso no tienen contenido valuable y no tributan por AJD. Otros consideran que lo valuable son sólo las obras de adecuación del inmueble. Según esta interpretación, el cambio de uso sería equiparable a la modificación de una declaración de obra nueva ya inscrita [TSJ Cataluña 10-10-2019; TSJ Andalucía 08-11-2016; DGRN 30-11-2016].
En caso de encontrarse en una de estas situaciones, puede ser una opción pagar el AJD sobre el valor total del inmueble y luego presentar un escrito rectificativo solicitando la devolución del impuesto abonado. Si se deniega la solicitud, se puede apelar y pedir que la base imponible se reduzca al valor de las obras.
Si el cambio de uso se formaliza simultáneamente con la división horizontal de un edificio, los tribunales consideran que dicho cambio de uso queda absorbido en la división horizontal y no tributa de forma independiente [TSJ Cataluña 12-05-2017].
Vinculaciones «Ob Rem»
Un último caso controvertido es la formalización de escrituras de vinculación «ob rem», que es la vinculación de dos fincas registrales diferentes de manera que quien adquiere una de las dos fincas debe adquirir necesariamente la otra.
Aunque estas escrituras no tributan por TPO al no haber desplazamiento patrimonial, sí están sujetas a AJD. La base imponible de dicho impuesto no es el valor de todas las fincas que quedan vinculadas, sino sólo el valor de las fincas accesorias que se vinculan a la principal [DGT V1895-19 y V2582-18].
Este criterio también es discutible, ya que se podría defender que no debería estar sujeto al impuesto al carecer de contenido económico o valuable. Ante una vinculación «ob rem», también puedes pagar el impuesto e inmediatamente después presentar un escrito rectificativo solicitando la devolución de ingresos indebidos.
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