Adquisición de una Sociedad con Inmuebles: Implicaciones Fiscales y Prácticas

Adquisición de Sociedades con Inmuebles: Implicaciones Fiscales y Prácticas

Normativa Base: Como punto de partida, la transmisión de acciones o participaciones en sociedades, por regla general, no está sujeta a IVA ni a ITP, según el [LMV, art. 314.1]. Sin embargo, hay excepciones importantes a considerar [LMV, art. 314.2].

Casos de Excepción: Tres condiciones simultáneas pueden desencadenar la tributación:

1. La transmisión se refiere a acciones o participaciones no negociadas.
2. La operación ocurre en el mercado secundario.
3. La finalidad detrás de la transmisión es evadir el pago de impuestos vinculados a los inmuebles de la sociedad.

Se asume un ánimo elusorio (es decir, una intención de evitar el pago de impuestos) en tres supuestos específicos:

1. Adquisición Directa: Cuando un comprador adquiere más del 50% de participación en una empresa cuyo activo principal son inmuebles no vinculados a actividades económicas en España.
2. Adquisición Indirecta: Se refiere a la adquisición de más del 50% de una sociedad que, a su vez, controla otras empresas con un activo inmobiliario predominante no vinculado a actividades económicas.
3. Aportación Previa: Cuando se adquieren participaciones que se otorgaron al vendedor debido a una contribución previa de un inmueble no vinculado a actividades económicas en los últimos tres años.

Para el contribuyente, desafiar estas presunciones requiere evidencia de que no había intención de eludir los impuestos. En ausencia de estos supuestos, es Hacienda la que debe demostrar la intención elusiva [DGT V2058-22 y V2166-22].

Inmuebles y Actividad Económica: Es esencial determinar qué se considera «actividad económica» en relación con los inmuebles. La Dirección General de Tributos ha esclarecido que, para estos casos, se debe recurrir a las normas del IVA [DGT V2166-22]. Según estas normas, cualquier inmueble alquilado es parte del patrimonio empresarial, independientemente de si tiene un empleado contratado a tiempo completo o no.

Aplicación Práctica: Para calcular si los inmuebles no afectos representan más del 50% del activo, se debe usar el valor de mercado en la fecha de adquisición, particularmente el valor a efectos del ITP [LMV, art. 314.3.1.ª].