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El arrendamiento de viviendas a través de sociedades limitadas es una práctica frecuente entre pequeños inversores y pymes familiares. Ahora bien, ¿qué ocurre cuando una Sociedad Limitada (SL) obtiene ingresos exclusivamente de alquiler de viviendas residenciales, sin empleados, sin local de gestión y sin prestar servicios adicionales? ¿Debe darse de alta en el censo de empresarios y profesionales?
La Dirección General de Tributos (Consulta Vinculante V0856-25, de 22 de mayo de 2025) aclara este escenario y sus conclusiones tienen gran relevancia para muchas empresas que, en Mallorca, gestionan su patrimonio inmobiliario a través de sociedades.
📌 El punto de partida: ¿hay actividad económica?
El artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS) define la actividad económica en el arrendamiento de inmuebles. Solo se entiende que existe cuando:
- La sociedad dispone de al menos un empleado contratado a jornada completa,
- Encargado de la gestión de los alquileres.
De lo contrario, la sociedad pasa a ser considerada entidad patrimonial, sin actividad económica real, aunque sí con obligaciones fiscales.
📌 IVA: arrendamiento de viviendas exento
El artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA establece que el arrendamiento de viviendas está exento de IVA, salvo que el arrendador ofrezca servicios propios de la hostelería (limpieza periódica, restauración, lavandería, etc.).
En el caso analizado, al tratarse de tres viviendas residenciales alquiladas sin servicios adicionales, los ingresos de la sociedad están exentos de IVA.
📌 Censo de Obligados Tributarios y Censo de Empresarios
Aquí es donde la consulta aporta claridad:
- Como persona jurídica, la sociedad debe figurar en el Censo de Obligados Tributarios para disponer de NIF.
- Además, aunque no desarrolle “actividad económica” en sentido estricto, la SL es contribuyente del Impuesto sobre Sociedades y, por tanto, debe inscribirse también en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, al formar parte del Índice de Entidades.
En otras palabras: toda sociedad que alquile viviendas debe presentar alta censal (modelo 036), aunque los arrendamientos estén exentos de IVA y sin empleados contratados.
📌 Diferencia clave para las pymes
- SL con actividad económica (empleado a jornada completa): arrendamiento considerado explotación empresarial, con deducciones propias de actividad económica.
- SL sin actividad económica (entidad patrimonial): sigue obligada a censarse, pero su régimen fiscal será menos beneficioso.
✅ Conclusión
La DGT es clara: una SL que obtiene ingresos por arrendamiento de viviendas residenciales está obligada a inscribirse en el censo, aunque sus alquileres estén exentos de IVA y no constituyan actividad económica.
Un matiz relevante para muchas pymes en Mallorca que gestionan patrimonio familiar mediante sociedades: el alta censal es obligatoria sí o sí.
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Equipo Consultax
