Cómo Calcular la Ganancia Patrimonial al Vender un Inmueble Arrendado

Documentos Necesarios para Calcular la Ganancia Patrimonial

Antes de comenzar con los cálculos, asegúrate de tener a mano todos los documentos relevantes. Esto incluye:

• Comprobantes de compra y venta del inmueble.
• Recibos de impuestos pagados (IVA o ITP).
• Gastos de adquisición (notario, registro, gestoría).
• Gastos relacionados con mejoras e inversiones realizadas en el inmueble.
• Historial de amortizaciones deducidas durante el arrendamiento.

Valor de Transmisión del Inmueble

El valor de transmisión es esencial para determinar la ganancia patrimonial. Para calcularlo, sigue estos pasos:

1. Importe de la Venta: Este es el precio por el cual has vendido el inmueble.
2. Deducciones: Resta los impuestos y otros gastos relacionados con la venta, como la plusvalía municipal y las comisiones inmobiliarias.

Valor de Adquisición del Inmueble

El valor de adquisición se obtiene sumando y restando los siguientes elementos:

1. Precio Inicial: Este es el precio que pagaste por el inmueble al momento de adquirirlo.
2. Impuestos Pagados: Incluye el IVA o ITP pagado durante la compra.
3. Gastos de Adquisición: Suma los gastos de gestoría, notario y registro.
4. Inversiones y Mejoras: Añade el costo de las inversiones y mejoras que hayas realizado.
5. Amortizaciones Deducibles: Resta las amortizaciones deducibles durante el periodo de arrendamiento.

Cálculo de Amortizaciones

Las amortizaciones juegan un papel clave en el cálculo de la ganancia patrimonial. La normativa establece que el gasto por amortización de los inmuebles alquilados es el mayor entre el 3% del coste de adquisición y el 3% del valor catastral, excluyendo el valor del suelo.

Ejemplo de Cálculo de Amortización

Supongamos que adquiriste una vivienda en 2017 por 210.000 euros, con un valor catastral de 160.000 euros (70% correspondiente a la edificación). Si vendiste la vivienda en 2023 por 280.000 euros y pagaste una plusvalía municipal de 5.000 euros, veamos cómo calcular la ganancia patrimonial:

1. Precio de Venta: 280.000 euros.
2. Menos Plusvalía Municipal: 5.000 euros.
3. Valor de Transmisión: 275.000 euros.
4. Precio de Compra: 210.000 euros.
5. Amortización (5 años al 3%): 22.050 euros (3% x 210.000 x 70% x 5 años).
6. Valor de Adquisición Ajustado: 187.950 euros (210.000 – 22.050).

Resultado del Cálculo

Con alquiler:

• Ganancia Patrimonial: 87.050 euros (275.000 – 187.950).
• Cuota IRPF: 18.901 euros.

Sin alquiler:

• Ganancia Patrimonial: 65.000 euros (275.000 – 210.000).
• Cuota IRPF: 13.830 euros.

Consideraciones Finales

Es importante recordar que, aunque computar las amortizaciones puede aumentar la ganancia patrimonial y, por ende, la tributación, estas también te han permitido deducir menos impuestos por los rendimientos del alquiler durante los años en que el inmueble estuvo arrendado.

En conclusión, al calcular la ganancia patrimonial de un inmueble arrendado, no olvides considerar todas las amortizaciones, incluso aquellas que no hayas deducido en su momento. Esta atención al detalle te ayudará a optimizar tu tributación y evitar sorpresas desagradables en tu declaración del IRPF.