Amortizaciones al vender un piso alquilado

La trampa oculta: ¿cómo se calcula de verdad la ganancia?

Cuando te toque declarar esa venta, no basta con decir “vendí por X y compré por Y, así que gané Z”. No, amigo. Hay que hilar mucho más fino:

• Valor de transmisión: a lo que te pagaron por el inmueble tienes que descontarle todo gasto que te sangrara por el camino: plusvalía municipal, comisiones de la inmobiliaria, papeleos varios…

• Valor de adquisición: aquí sumas al precio de compra todos los gastos que pagaste entonces (notario, registro, impuestos tipo ITP o IVA…) y cualquier mejora o inversión que hayas hecho. ¿Hasta ahí sencillo? Pues prepárate: de todo eso tienes que restar las amortizaciones.

Y aquí es donde empieza el baile.

Amortizaciones: esas grandes desconocidas que te pueden fastidiar (o no)

Cuando tenías el piso alquilado, cada año te podías desgravar la amortización: un 3% del coste de adquisición o del valor catastral (lo que fuera mayor), sin contar el valor del suelo, claro. Solo la construcción. Gracias a eso, año tras año, ibas pagando menos impuestos sobre el alquiler.

¿Problema? Que ahora, cuando vendes, Hacienda te obliga a meter en el cálculo todo lo que amortizaste (¡y hasta lo que no amortizaste, si se te olvidó deducirlo en su momento!). O sea: aunque no hayas declarado la amortización en algún año, igual tienes que computarla como si lo hubieras hecho. Increíble pero cierto.

¿Y cuánto tengo que computar si no declaré amortización?

Aquí viene otra jugada inesperada: Hacienda dice que, si no sabes cuánto, apliques ese 3% tradicional. Sin embargo, un TEAR (el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Canarias, para más señas) ha dicho que nanay, que hay que usar el porcentaje mínimo de amortización del Impuesto sobre Sociedades, que para viviendas o locales comerciales es solo el 1% anual.

¿Ves por dónde va el lío? Según Hacienda, 3%. Según el TEAR, 1%. ¿Quién manda? Bueno, hasta que no haya una doctrina clara del Tribunal Supremo, podrías intentar pelearlo si te interesa tributar menos. Pero no te duermas: mejor tenerlo claro antes de hacer la declaración.

Resumen para no meterte en líos

• Siempre tienes que computar amortización, aunque no la hayas deducido.

• Ojo con usar el 1% si quieres pelearlo, pero prepárate para justificarlo si Hacienda se pone pesada.

• No subestimes el impacto: computar bien (o mal) las amortizaciones puede hacer que tu ganancia patrimonial suba como la espuma… y también tus impuestos.

Así que ya sabes: antes de dar por hecho que todo está bajo control, revisa tus papeles, tus contratos de alquiler, tus declaraciones de años anteriores… y haz bien los números. Que con Hacienda, como siempre, más vale prevenir que lamentar.