Implicaciones fiscales de comprar una vivienda a medias cuando uno paga más que otro

Es muy habitual que las parejas compren un inmueble y lo registren al 50%, incluso cuando uno de los dos aporta más dinero que el otro. Lo que muchos desconocen es que, en estos casos, puede haber consecuencias fiscales importantes, sobre todo si no se documenta correctamente el origen y destino del dinero.

La Dirección General de Tributos (Consulta Vinculante V0663-25, de 14 de abril de 2025) lo deja claro: si uno de los miembros de la pareja paga más del 50% del precio, y el inmueble se inscribe al 50% para cada uno, Hacienda podría entender que existe una donación encubierta… y eso tributa.

¿Préstamo o donación? La clave está en la intención

Cuando hay un desfase entre la titularidad inscrita y el reparto real del dinero aportado, la Administración debe determinar si:

🔹 Hay un préstamo entre la pareja: Es decir, quien pone más dinero presta ese exceso al otro. En este caso, el préstamo está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), pero exento de pago (aunque hay que declararlo).

🔹 O hay una donación: Si no se devuelve el dinero y no se formaliza un préstamo, se considera que uno está regalando parte del inmueble al otro. Esto sí tributa, porque se trata de una donación sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Lo que dice Hacienda: la forma no importa, importa la realidad

Tanto la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones como la del ITP establecen el principio de calificación jurídica: Hacienda analizará la verdadera naturaleza de los hechos, más allá del nombre que les den las partes.

Esto significa que no sirve con decir que es un préstamo si no hay constancia documental ni intención real de devolución. Y si no se acredita nada, lo más probable es que se entienda que ha habido una donación encubierta.

¿Qué se debería hacer en estos casos?

Si dos personas compran a partes iguales pero no pagan a partes iguales, para evitar problemas con Hacienda deberían:

✅ Formalizar un préstamo entre ellos, con contrato privado o público, especificando plazos y condiciones (aunque no haya intereses).

✅ O bien reflejar en la escritura de compraventa la proporción real de propiedad en función del dinero aportado (por ejemplo, 80%-20%).

✅ Si se quiere regalar parte de la propiedad, aceptar que se trata de una donación y pagar el impuesto correspondiente, si lo hay.

¿Y si no se hace nada?

En caso de inspección, Hacienda podría recalificar el acto como una donación y exigir el pago del impuesto, más intereses e incluso sanciones. Esto es especialmente relevante en compraventas entre parejas de hecho no casadas, donde no hay un régimen económico matrimonial que justifique el reparto.

Conclusión

Si estás comprando una casa en pareja, no basta con repartir la titularidad al 50% y olvidarse del tema. Si uno de los dos pone más dinero, debéis decidir si lo está prestando o regalando. Y lo más importante: dejarlo por escrito y declararlo correctamente.

La planificación fiscal también forma parte de las decisiones importantes de la vida.